Beursgang WeWork: kantoorverhuurder gaat naar de beurs

Aandeel WeWork: wat doet het bedrijf?

WeWork werd in 2010 opgericht en is vandaag de dag een van de grootste verhuurders van flexibele kantoorruimte. Met ruim 15.000 werknemers en een waardering van $ 20-30 miljard zonder dat er winst wordt gemaakt, zijn alle ogen uit de beleggingswereld gericht op een van de grootste beursgangen van het jaar. Het bedrijf uit New York biedt gedeelde werkruimten aan op ruim 500 locaties in meer dan 100 steden over de gehele wereld. Met de opening van gemiddeld 2 locaties per dag moet dat aantal binnenkort oplopen tot 808. Momenteel heeft de kantoorverhuurder ruim 500.000 leden, van freelancers tot startups en innovatieve bedrijven, die regelmatig gebruik maken van de flexibele werkplekken.

De missie van WeWork: “Een wereld creëren waarin mensen werken om te leven, niet leven om te werken.”

WeWork wil graag mensen met hetzelfde doel bij elkaar brengen zodat mensen en bedrijven zich kunnen ontplooien en hun doelen kunnen nastreven. De flexwerkruimten van WeWork bieden daarom een open werksfeer, waar mensen elkaar ontmoeten in de ruime gemeenschappelijke ruimtes, en waardevolle adviezen en ideeën uitwisselen. De voorzieningen van WeWork zijn inclusief dagelijkse extra’s die je helpen om alle energie te spenderen aan je bedrijf. Er is onbeperkt koffie, een toegewijde receptiedienst en stijlvolle vergaderruimtes, maar ook meer unieke extra’s zoals maandelijkse flexibiliteit, hulp van community managers, toegang tot een wereldwijd netwerk van ondernemers, speciale evenementen en meer.

Is WeWork een techbedrijf?

Het bedrijf ziet zichzelf graag als een technologiebedrijf en probeert naar eigen zeggen een ecosysteem/community te creëren waarin drie belangrijke missies centraal staan: werken, leven en groeien. WeWork is dan ook slechts 1 van de dochters van het moederbedrijf ‘The We Company.’ De andere dochters opereren onder de namen ‘WeLive’ en WeGrow’. WeLive focust zich op de verhuur van woonruimte en WeGrow richt zich op onderwijs en helpt bedrijven om te groeien.  WeWork wil haar klanten meer bieden dan gewoon mooie werkplekken. De kernwoorden innovatie en flexibiliteit staan dan ook centraal bij het bedrijf. WeWork heeft als ultiem doel om een globaal netwerk te creëren die organisaties flexibiliteit, lagere kosten en een verbeterde werkervaring kunnen bieden.

Het bedrijf heeft zelfs een afdeling genaamd WeWork Technology. Deze afdeling moet ervoor zorgen dat de kloof tussen fysieke en digitale platforms wordt overbrugt en moet het voor leden eenvoudig maken om met elkaar en de ruimte om hen heen te verbinden. De afdeling ontwikkelt bovendien tools die het bedrijf helpt bij het creëren van een gevoel van gemeenschap in elk gebouw. De software van WeWork zou in staat zijn om de beste gebouwen op de beste locaties te vinden en combineert haar bestaande WeWork locaties om de ideale kantoorruimte te creëren.

Tegenstanders beweren dat WeWork te veel zijn best doet om als een technologiebedrijf gezien te worden. In feite is WeWork namelijk gewoon simpelweg een vastgoedbedrijf. In de prospectus die het bedrijf aanleverde voor de aanstaande IPO(beursgang) stond maar liefst 123 keer het woord ‘tech’ of een afgeleide daarvan. Ditzelfde zagen we eerder dit jaar bij de beursgang van Uber, dat eveneens gewaardeerd wordt als snelgroeiend technologiebedrijf, maar in feite gewoon een taxi-bedrijf met een app is.

Enkele interessante cijfers

WeWork beheerde eind 2018 ruim 46,63 miljoen vierkante meter aan bedrijfsruimtes. Uit onderzoek blijkt dat de ondernemers en bedrijven een positief economisch effect hebben op buurten en steden over de hele wereld. Kleine en middelgrote bedrijven die lid zijn van WeWork zien een jaarlijkse groei van 18%, terwijl het wereldwijd gemiddelde ligt op slechts 1,7%.

Ruim 30% van de bedrijven uit de Fortune 500 maken gebruik van WeWork. Onder andere grote internationals als Amazon, Microsoft, HSBC, Salesforce, Starbucks, Bank of America en Facebook maken gebruik van WeWork. Circa 1 op de 8 startende ondernemers in grote Amerikaanse steden bouwen hun bedrijf op in een WeWork locatie. Volgens WeWork besparen bedrijven van 4 personen gemiddeld $ 24.000 (of 35%) per jaar door gebruik te maken van WeWork. Bovendien zouden nieuwe bedrijven een grotere kans hebben om te overleven indien ze lid zijn van WeWork. Daarnaast blijkt dat ruim 54% van de leden denkt dat de groei van hun bedrijf mede te danken is aan WeWork.

Investeerders aandeel WeWork

Het is momenteel nog niet bekend hoe de aandelen precies zijn verdeeld en hoeveel aandelen er tijdens de beursgang van WeWork aan particuliere beleggers gaan worden aangeboden.

Wat we wel weten is dat de in Israël geboren Adam Neumann en de Amerikaanse Miguel McKelvey de oprichters zijn van WeWork en nog altijd tot de grootste aandeelhouders behoren van het bedrijf. Tijdens de oprichting kocht een vastgoedontwikkelaar een belang van 33% in het bedrijf voor $ 15 miljoen. Het is nog niet bekend hoeveel zijn belang verwaterd is. Sinds de oprichting van WeWork in 2010 heeft het bedrijf al meer dan $ 12 miljard opgehaald bij verschillende investeerders. Een groot deel daarvan is afkomstig van Softbank. Het Japanse technologie- en investeringsconcern investeerde de afgelopen jaren ruim $ 10 miljard in de onderneming. Bij de meest recente investering van $ 3 miljard kreeg het bedrijf warrants, waarmee het in september 2019 weer nieuwe aandelen mag kopen tegen een vooraf afgesproken prijs.

Opvallend genoeg verkocht oprichter en CEO Adam Neumann recentelijk, vlak voor de beursgang van WeWork voor $ 700 miljoen aan aandelen. Daarnaast betaalde WeWork $ 6 miljoen dollar aan We Holding, dat eigendom is van Neumann, om de bedrijfsnaam te veranderd van WeWork in The We Company. Deze twee gebeurtenissen laten de wenkbrauwen van Wall Street fronsen, en veroorzaken twijfel bij beleggers.

Beursgang WeWork: waardering aandeel WeWork

Op 14 augustus 2019 heeft The We Company zijn prospectus ingeleverd bij de SEC. De road-show waarbij investeerders en beleggers warm worden gemaakt is gestart. WeWork heeft op 30 september bekendgemaakt de beursgang uit te stellen. De grootste investeerder in het bedrijf SoftBank zou achter de schermen invloed hebben uitgeoefend om de beursgang te verzetten.  De waardering daalde de afgelopen tijd flink en er kwam forse kritiek op de inmiddels vertrokken topman en mede-oprichter Adam Neumann, die onder meer leningen aan zichzelf verstrekte. WeWork zegt in een verklaring ernaar uit te kijken om de publieke aandelenmarkt in de toekomst weer te bezoeken. Naar verwachting zal de hippe kantoorverhuurder het volgend jaar weer proberen.

JP Morgan Chase en Goldman Sachs zijn de belangrijkste partijen die de beursgang  moesten begeleiden. De IPO prijs is momenteel nog niet bekend voor het aandeel WeWork.

Het bedrijf groeit hard en zag zijn gebruikers het afgelopen jaar verdubbelen. Die snelle groei gaat, zoals wel vaker,  gepaard met grote verliezen. WeWork investeert bijvoorbeeld veel in de eigen leasecontracten en besteed veel geld en aandacht aan de inrichting van de werkplekken. In 2018 leed het bedrijf een verlies van bijna $ 2 miljard. In de eerste helft van 2019 leed WeWork al een verlies van $ 905 miljoen op een omzet van $1,5 miljard. Voor verdere groei en investeringen heeft het bedrijf geld nodig. Daarnaast willen aandeelhouders een deel van hun vermogen verzilveren.

WeWork hoopt met de beursgang zo’n $ 3,5 miljard op te halen en mikt daarmee op een waardering van $ 20-30 miljard. Eerder nog schatte Softbank het bedrijf op een waarde van $ 47 miljard. Als deze waardering eruit kan komen dan zal het de grootste beursgang van 2019 na die van Uber worden. Beleggers krijgen door de beursgan echter niet veel te zeggen in het bedrijf. De stemgerechtigde aandelen blijven namelijk vooral in handen van oprichter Adam Neumann. Overigens zegt de grootte van de beursgang niets over de prestaties. Taxidienst Uber ging in mei naar de beurs met een waardering van $ 82,4 miljard, maar daar is nu nog een slordige $54 miljard van over.

De financiële positie van WeWork

Net als veel snelgroeiende bedrijven is WeWork veel geld kwijt aan investeringen. Op de balans zien we de negatieve kasstroom de afgelopen jaren flink toenemen. In 2016 verloor het bedrijf $ 778 miljoen aan cash, en in 2017 liep dit op tot ruim $ 1 miljard. In 2018 verbrandde de kantoorverhuurder ruim $2 miljard. Positief is dat de omzet in dezelfde periode steeg van $ 436 miljoen in 2016 naar een bedrag van $ 1,8 miljard vorig jaar. Het probleem is echter dat WeWork deze hogere omzet niet wist om te zetten in meer winst. Volgens WeWork zijn de verliezen geen probleem en zal de enorme omzetgroei in de toekomst lijden tot winsten. Veel investeerders hebben hier echter grote vraagtekens bij en op het internet worden er al grappen gemaakt. Wie wint de prijs voor het meeste geld verbranden, Uber of WeWork?

De schulden zijn uiteraard ook aanzienlijk toegenomen de afgelopen jaren. In 2016 was er slechts een schuld van $ 53 miljoen. Momenteel is de schuld toegenomen tot ruim $ 1,4 miljard. Op de balans ziet u echter $ 19,79 miljard aan schulden staan onder de Current/LTM. Het overgrote deel betreft hier echter de leasecontracten die als schuld op de balans komen te staan. Als we deze leasecontracten niet meenemen dan heeft WeWork een schuld van circa $ 1,4 miljard. Hiertegenover staat wel een kaspositie van $ 2,47 miljard.

Concurrent van WeWork

Het bedrijf IWG uit Luxemburg wordt gezien als de belangrijkste concurrent van WeWork. Dit bedrijf is de moedermaatschappij van de Regus-groep, dat soortgelijke diensten als WeWork aanbiedt. De Britse ondernemer Mark Dixon richtte het bedrijf op toen hij zich realiseerde dat er behoefte was aan volledig uitgeruste werkplekken die ondernemingen op een flexibele manier zouden kunnen gebruiken. Regus is echter vele malen groter dan WeWork en staat al genoteerd op de beurs in Londen onder de ticker ‘IWG’.

Regus heeft meer kantoorruimte in bezit en vijf keer zoveel leden/gebruikers. IWG zit bovendien op ruim 3000 locaties en in meer dan 1000 verschillende steden. Wel biedt het minder ‘werkplekken’ aan en zijn de kantoren iets minder ‘fancy’. Belangrijker is echter het feit dat dit bedrijf wel winst maakt. In 2018 boekte het bedrijf een omzet van $ 3,4 miljard en hield het daar onder aan de streep ruim $ 0,5 miljard aan over. Het meest opvallende feit is dat dit bedrijf een waardering heeft van slechts $ 3,7 miljard, tegenover de verwachte waardering van $ 20/30 miljard na de beursgang van WeWork. Dit Britse aandeel kunt u dus oppikken voor minder dan 8 keer de winst. Het enige verschil tussen de twee is dat WeWork het verhaal en de beleving beter verkoopt.

Mis nooit meer een beursintroductie met de IPO Kalender.