De beste vastgoedfondsen op de beurs

De huizenmarkt trekt weer aan nadat het nog niet lang geleden onder water stond. Door de lage rente is vastgoed een aantrekkelijk alternatief met een significant hoger rendement dan de spaarrekening. Steeds meer beleggers willen inspelen op deze stijging door zelf in vastgoed of vastgoedfondsen te investeren.

Maar waar begint u?

In dit artikel neem ik u mee in de mogelijkheden van vastgoedinvesteringen op de beurs en vertel ik u wat mijn inziens de beste vastgoedfondsen zijn van dit moment.

Vastgoedfondsen

De volgende onderwerpen worden in dit artikel besproken:

  • Is dit het moment om te investeren in vastgoed?
  • Typen vastgoed
  • Wat bepaalt de waarde van vastgoedfondsen?
  • Rendement op vastgoedfondsen
  • Nederlandse en Belgische vastgoedfondsen
  • Historisch rendement van vastgoedfondsen
  • De beste internationale vastgoedfondsen
  • Gespreid beleggen in vastgoedfondsen
  • Beste vastgoedfondsen kopen bij LYNX

Beste vastgoedfondsen

Is dit het moment om te investeren in vastgoed?

De prijzen van vastgoed zijn in de grote steden en logistieke sector al fors gestegen, terwijl de rente nog steeds historisch laag is. Wanneer het dividend met de spaarrente wordt vergeleken, springen vastgoedfondsen er gunstig uit. Het dividend heeft daarnaast groeipotentieel omdat de winst gestuwd kan worden door hogere huurinkomsten. Echter, dit is enkel het geval voor toplocaties. De huurprijzen van kantoren en winkelvastgoed op andere locaties, staan sinds de crisis namelijk onder druk. Op de industriële- en logistieke vastgoedmarkt blijft de vraag naar extra capaciteit wel toenemen, maar de huurverhogingen blijven matig.

De beslissing of het momenteel een goed moment is om te investeren in vastgoed, is dus allereerst afhankelijk van het type.

 Typen vastgoed

Vastgoedbedrijven kunnen investeren in verschillende soorten vastgoed. De belangrijkste categorieën zijn:

  • Winkelcentra
  • Kantoren
  • Logistiek
  • Industrieel
  • Wonen

De beursgenoteerde vastgoedbedrijven uit Nederland en België zitten voornamelijk in een combinatie van winkelcentra en kantoren, waarbij enkel het Belgische WDP zich onderscheidt met haar focus op logistiek vastgoed.

Industrieel vastgoed is momenteel net als logistiek vastgoed populair, maar lastig om exposure toe te krijgen via beursgenoteerde Nederlandse bedrijven. De woningmarkt wordt gedomineerd door particulieren en woningbouwcorporaties, al zijn er in deze markt ook steeds meer private partijen die toetreden.

Wat bepaalt de waarde van vastgoedfondsen?

Het belangrijkste component van vastgoed is in de meeste gevallen de locatie. Een ijzersterke locatie houdt normaal gesproken zijn waarde beter vast en biedt tevens de mogelijkheid om het type vastgoed te veranderen en op die manier extra waarde toe te voegen. Deze beweging zie je duidelijk bij centraal gelegen winkelcentra. Op deze centrale locaties worden de winkelcentra bijvoorbeeld omgebouwd tot appartementen omdat hier het rendement hoger is. Om de waarde van dit soort locaties in te schatten zijn bijvoorbeeld de verwachte bevolkingsgroei en de aanwezigheid van nuttige complementaire faciliteiten van belang.

Vastgoedaandelen kopen

Een ander belangrijk component voor de waardering van vastgoed is het management. Zij bepaalt de mate waarin de huur uiteindelijk bij de aandeelhouders terecht komt. Daarnaast kan ze, door een goed aan- en verkoopbeleid, zorgen voor extra rendement. Belangrijke maatstaven voor de kwaliteit van het management zijn de ervaring, het track record en bijvoorbeeld de vaardigheden om vastgoed om te bouwen naar een ander type.

Daarnaast zegt de kapitaalstructuur van een vastgoedbedrijf veel over de risico’s die investeerders lopen. Het is belangrijk om te kijken naar de hoeveelheid schulden op de balans ten opzichte van de hoeveelheid bezittingen en de kasstroom.

Verder spelen de hoogte van de rente en de lengte van deze schulden een rol in de bepaling van het risico. Langlopende schulden tegen lage vaste rentetarieven verlagen namelijk het risicoprofiel van een vastgoedbedrijf aanzienlijk.

Tot slot is de waarde van het vastgoed ten opzichte van de marktwaarde een belangrijke graadmeter. Deze geeft een duidelijke indicatie hoe de markt denkt over de potentie van het type vastgoed, de locatie, het management en de kapitaalstructuur. Een stevige korting op de netto waarde van de bezittingen (NAV) laat zien dat de markt weinig vertrouwen heeft. Niet enkel de kwaliteit maar ook een redelijke prijs is belangrijk voor het uiteindelijke rendement. Een te hoge premium betalen boven de NAV kan voor teleurstellende beleggingsresultaten zorgen, terwijl de operationele cijfers voor het bedrijf juist uitstekend waren.

Rendement op vastgoedfondsen

Vastgoedbedrijven keren vaak een groot deel van de winst uit in dividend. De groei komt voornamelijk van hogere huur, aangezien er weinig winst overblijft om te investeren. Voor het aankopen van nieuwe panden geven vastgoedbedrijven meestal nieuwe aandelen uit en dit heeft dus meestal weinig effect op het dividend per aandeel.

Het toekomstig rendement is natuurlijk lastig te voorspellen, maar men kan wel een inschatting maken. Als we bijvoorbeeld kijken naar Unibail-Rodamco-Westfield, de grootste speler op de Nederlandse vastgoedmarkt, dan geven de volgende cijfers inzicht.

Beste vastgoedfondsen

Het aandeel keerde in 2017 € 10,80 per aandeel uit, een rendement van 5,7%, en analisten verwachten dat het dividend in 2018 en 2019 nog verder stijgt naar circa 5% en 6%. Daarnaast wordt het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield tegen een korting van 9% op de NAV verhandeld. Een totaalrendement tegen de 10% aan is dus niet onwaarschijnlijk. Het dividendrendement lijkt natuurlijk aantrekkelijk vergeleken met de rente op obligaties, maar het risico is ook aanzienlijk groter.

De waarde van vastgoed kent een cyclisch verloop. Dit is te verklaren doordat er in goede tijden veel wordt gebouw omdat krapte op de markt kansen biedt voor vastgoedontwikkelaars. Wanneer de nieuwe projecten op de markt komen of de vraag tegenvalt, dan drukt dit de prijzen. Het resultaat is dan weer een toenemende leegstand. Als beleggers dient u dus altijd een inschatting te maken over de stand in deze cyclus.

Nederlandse en Belgische vastgoedfondsen

Op de Nederlandse beurs zijn zes vastgoedondernemingen te vinden. De beursgenoteerde ondernemingen hebben zich met name gespecialiseerd in winkelcentra en in mindere mate op kantoren. Zij bieden een hoog dividendrendement, maar de mogelijkheden tot verdere groei lijken beperkt.

Het risico bij sommige spelers is dat deze locaties steeds meer concurrentie krijgen van e-commerce. Daarnaast is de markt voor kantoren vrij cyclisch en zijn de kosten om een nieuwe huurder aan te trekken vaak hoger dan bij andere typen vastgoed.

Beste vastgoedaandelen

Unibail-Rodamco is het grootste Nederlandse vastgoedconcern. Het bedrijf richt zich op grotere meer prestigieuze winkellocaties. Met de overname van Westfield krijgen ze nu een betere positie in de VS en Australië. De luxe winkelcentra lijken minder last te hebben van online concurrentie. Toch staat deze markt onder druk en is dit aandeel vooral aantrekkelijk wegens het dividend van 5,7%.

In tegenstelling tot veel Nederlandse eigenaren van winkelcentra, profiteert het Belgische Warehouses De Pauw (WDP) juist van online verkopen met haar focus op logistiek vastgoed. Het nadeel van WDP is echter de relatief hoge waardering ten opzichte van het onderliggende vastgoed en het dividend is aanzienlijk lager met 4,1%. WDP is dus een vastgoedfonds dat meer groeipotentieel heeft, maar een lager dividend geeft. Welke van de twee het beste vastgoedfonds is, laat ik aan u.

Historisch rendement van vastgoedfondsen

De keuze voor het soort vastgoed heeft veel invloed op het rendement, dit blijkt duidelijk uit de onderstaande grafiek. De afgelopen jaren is de vraag naar logistiek vastgoed bijvoorbeeld sterk toegenomen. WDP heeft het daarom goed gedaan.

Het vastgoedfonds profiteerde zowel van hogere huren als van een hogere waardering van aandeelhouders omdat zij in de toekomst nog meer groei verwachten. Deze uitstekende resultaten zijn dus deels te verklaren door hogere ratio’s, zoals een premium voor de netto bezittingen die in de toekomst wellicht niet hoger worden maar krimpen.

Vastgoedbedrijven die afhankelijk zijn van winkelcentra hebben het daarentegen juist een stuk minder gedaan. Toch zien we ook hier een duidelijk verschil tussen Vastned Retail (VASTN) en Wereldhave (WHA). Het verschil zit het hierbij vooral in de verschillende locaties.

Vastned Retail heeft haar focus op het beste winkelvastgoed in de beste straten, terwijl Wereldhave zich meer op gehele winkelcentra richt. Deze hebben een iets mindere locatie, maar zijn wel dominant in hun regio. In een wat lastige markt is het gebruikelijk dat het beste winkelvastgoed beter presteert en Vastned Retail presteert dan ook beter dan Wereldhave.

Gezien de trend dat steeds meer verkopen online gaan, zou ik dan ook niet snel in losstaande winkelcentra investeren. Vastned Retail heeft echter losstaande panden in winkelstraten. Deze staan op goede locaties en mocht de markt voor fysiek winkelen echt instorten, dan kunnen deze gemakkelijk voor andere doeleinden worden ingezet. Hierdoor blijft de waarde van de locaties behouden. Vastned Retail heeft daarom een welverdiende plaats in het rijtje beste vastgoedfondsen.

De bezettingsgraad bij Vastned Retail is hoog met 97,9%, waarbij vooral het verhuurde percentage in de binnensteden met 99,7% uitstekend is. Daarnaast heeft Vastned Retail een lage schuldgraad van slechts 38,8% en is de NAV met € 45,66 ruim boven de beurskoers van € 39,10 per aandeel. Het dividend is € 2,05 per aandeel en biedt daarmee een rendement van 5,2%. Het uitkeringspercentage is wel maar liefst 92% van haar winst, dus blijft er weinig over om te investeren in groei.

Daarnaast koopt Vastned Retail ook aandelen terug, wat ik een positief signaal vind. Veel vastgoedfondsen zijn namelijk vooral gericht op totale groei, terwijl de groei per aandeel belangrijker is voor beleggers. De waarde per aandeel is uiteindelijk bepalend voor de evolutie van de prijs per aandeel.

De beste internationale vastgoedfondsen

Nederlandse vastgoedbedrijven richten zich in de regel op Europa. Daarnaast is er een grote focus op winkelvastgoed wat last heeft van e-commerce. De wereld is echter een stuk groter en beleggers laten mooie kansen liggen door niet over de grens te kijken. Er zijn sterke Amerikaanse spelers zoals Realty Income (O) en Simon Property Group (SPG). Deze bedrijven mikken zich net als Nederlandse spelers op de markt voor winkelvastgoed.

CBRE en Jones Lang LaSalle zijn zeer actief in het ondersteunen bij de aan- en verkoop en het management van vastgoed.

Voor meer spreiding richting infrastructuur of China kan men overwegen te investeren in Brookfield Asset Management (BAM) of CK Asset Holdings (1113).

Binnenkort zal ik u met u vastgoedkansen over de grens bespreken. Daarnaast deel ik met u de kansen die daar liggen voor u als belegger.

Beste vastgoedaandelen van dit moment

Gespreid beleggen in vastgoedfondsen

Naast bovengenoemde beursgenoteerde bedrijven is het mogelijk te investeren in een ander soort vastgoedfondsen. Deze fondsen hebben een grotere spreiding en kunnen daardoor interessant zijn. Om de beste vastgoedfondsen te vinden zijn er verschillende aspecten die men in de gaten moet houden. Het belangrijkste bij deze fondsen zijn, naast de kwaliteit van de selectie, de kosten die gemaakt worden door deze uitgevers. Deze hogere kosten van vastgoedfondsen zorgen zelden voor betere resultaten en hebben een drukkend effect op het rendement.

Twee voorbeelden van de beste Nederlandse vastgoedfondsen zijn:

  • Think Global Real Estate ETF (TRET/NL0009690239)
  • Kempen Global Property Fund Index Fund N.V. (KGPFN/NL0012044739)

De beste vastgoedfondsen kopen bij LYNX?

Het LYNX Handelsplatform biedt de mogelijkheid om in alle besproken vastgoedfondsen te beleggen zoals Vastned Retail (VASTN) en Warehouses De Pauw (WDP). Ook Think Global Property ETF (TRET) en het Kempen Global Property Fund Index Fund (KGPFN) kunt u gemakkelijk aanschaffen op het LYNX Handelsplatform. Bekijk het aanbod:

Beste vastgoedfondsen kopen

Beleggingsspecialist LYNX

Wubbe Bos is beleggingsspecialist bij LYNX. Naast het schrijven van artikelen over aandelen en actuele beursonderwerpen, is hij betrokken bij het LYNX Educatieprogramma. Zijn artikelen zijn te volgen via het LYNX Kennisportaal en Twitter. Tevens schrijft Wubbe artikelen voor Beleggers Belangen en SeekingAlpha.

Contact icon Bel gratis naar
0800 2030
Contact icon E-mail naar
info@lynx.nl
Contact icon Chat met een
LYNX medewerker
Contact icon WhatsApp via
06 31 27 27 27