Kansen en risico’s in winkelvastgoed: De beste vastgoedaandelen vergeleken

Winkelvastgoed; de kansen en risico’s

De harde afstraffing van de winkelvastgoed aandelen biedt ook kansen. Het is niet zonder reden dat de sector het zwaar heeft. Daarom hierbij de kansen en risico’s van winkelvastgoed op een rij.

Kansen winkelvastgoed

Door de lage waarderingen ligt het aanvangsrendement op winkelvastgoed een stuk hoger dan dat op ander vastgoed. Zelfs op de historisch zeer cyclische markt voor kantoren liggen de aanvangsrendementen doorgaans lager. Dit hoge rendement zorgt ervoor dat beleggers in winkelvastgoedaandelen doorgaans hoge rendementen kunnen verwachten. Wereldhave biedt met 11,25% het hoogste dividend, maar zag zich in 2018 genoodzaakt het dividend te verlagen. Eurocommercial Properties geeft 9,35% dividend en heeft wel een track record van stijgingen. Unibail-Rodamco-Westfield is het grootste bedrijf in Europees winkelvastgoed en keert 8,50% dividend uit. Vastned Retail richt zich op losse panden en biedt een dividend van 7,40%. Klépierre geeft een dividend van 7,25%, maar koopt daarnaast ook eigen aandelen in.

Herontwikkelen vastgoed & het management van het vastgoed

Door de lage waardering kan het soms aantrekkelijk zijn het vastgoed een andere bestemming te geven. Naar winkelvastgoed is misschien minder vraag, maar op sommige locaties kunnen er wellicht prima kantoren of appartementen worden neergezet. Hiervoor moet het management dan wel de kennis en kunde in huis hebben om dergelijke projecten uit te voeren. Wanneer dit niet in huis is, kan het bedrijf enkel verkopen en wordt de winst niet gemaximaliseerd. Grote partijen zoals Unibail-Rodamco-Westfield en Klépierre hebben deze kennis in huis, maar de kleinere spelers zoals Wereldhave en Vastned Retail niet.

Eurocommercial Properties heeft wel enige ervaring, maar die ervaring beperkt zich voornamelijk tot de ontwikkeling van winkelcentra. De recente overname van een winkelcentrum bij Brussel (Woluwe) geeft echter aan dat hier niet de nadruk op ligt. De overname van Westfield door Unibail-Rodamco is voorlopig ook nog geen succes te noemen. Discutabele overnames zijn duidelijk een risico en hoewel fouten uit het verleden geen garantie zijn voor fouten in de toekomst, duwt dit toch de score voor het management naar beneden. Om deze reden scoort Klépierre beter dan Unibail-Rodamco-Westfield, dat door de overname op plek twee terecht komt. De kleinere spelers hebben op dit vlak dus een duidelijk nadeel, een mogelijk voordeel is wel dat ze eerder een overnamedoelwit kunnen zijn.

Het belang van de balans bij winkelvastgoed

Afstraffingen bieden mogelijk kansen voor aantrekkelijke en soms ook noodzakelijke investeringen. Bijvoorbeeld: een nabijgelegen supermarkt vertrekt. Idealiter koopt het winkelcentrum dit soort bezittingen goedkoop op en voegt ze toe aan de portefeuille. Niet alleen de eerder genoemde kennis, maar ook kapitaal zijn nodig om dit soort projecten uit te voeren. Een goede maatstaf om naar te kijken is de Loan to Value (LTV), ofwel hoeveel schuld staat er tegenover de bezittingen. Bedrijven met minder schulden hebben doorgaans een grotere capaciteit om te investeren. De risico’s zijn lager en dat is handig in tijden van stress zoals deze. Wanneer we de bedrijven op een rij zetten valt op dat Eurocommercial Properties met 46% duidelijkst de hoogste LTV ratio heeft. Vastned is de eerste van de rest met 39% LTV. Wereldhave (37,5%), Unibail-Rodamco-Westfield (37%) en Klépierre (36,3%) zitten redelijk dichtbij elkaar, maar Klépierre scoort het beste.

Er is echter nog een factor om naar te kijken. De waarde van de bezittingen worden bepaald door onafhankelijke taxateurs, maar de bedrijven zelf hebben ook veel invloed. Kijken naar hoe agressief de bedrijven zijn in het waarderen van het vastgoed is lastig, want vastgoed van hogere kwaliteit kan hoger gewaardeerd worden. In dit geval kies ik ervoor om te kijken naar het verschil tussen de marktwaarde van het bedrijf en de geschatte waarde die het bedrijf geeft. Klépierre wordt verhandeld op een korting van 28%, Vastned Retail op 38,8% korting, Unibail-Rodamco-Westfield 41,7% korting, Eurocommercial Properties 46,3% korting en Wereldhave 48,2%. Hogere kortingen geven aan dat beleggers minder vertrouwen hebben in de waardering die het bedrijf geeft. Klépierre scoort op dit vlak het beste en vooral Eurocommercial Properties moet duidelijk werk maken van desinvesteringen.

Locatie, locatie, locatie: Het belang van locatie bij winkelvastgoed

Betere locaties kunnen de huur laten stijgen en hebben meer alternatieven om te verbouwen of uit te breiden. Kwaliteit kan op verschillende manieren worden gemeten. Huurgroei en groei in de waarde van de bezittingen zijn degene die we in deze vergelijking gebruiken. Unibail-Rodamco-Westfield richte zich altijd al op kwalitatief hoogstaand vastgoed en nam met Westfield luxe winkelcentra over in de VS en het Verenigd Koninkrijk. De prijs die hiervoor betaald was is fors, maar sindsdien is de aandelenprijs hard weggezakt.

De kwaliteit is ook zichtbaar in de cijfers van Unibail-Rodamco-Westfield. De huur werd met 4,0% verhoogd en de vastgoedwaarde (EPRA NAV) steeg met 5,1%. Klépierre zag de huur met 3,4% stijgen en de vastgoedwaarde met 2,3%. Eurocommercial Properties zag de huur met 1,5% stijgen, maar de waarde van het vastgoed daalde met 0,5%. Vastned Retail zag de huur met 0,8% stijgen en zag de netto bezittingswaarde ook met 0,6% toenemen. Wereldhave is duidelijk het concern met het vastgoed van de minste kwaliteit. De like for like groei was +0,8%, maar de groei van de doorgaande portefeuille daalde met 1%. Het gevaar wordt vooral goed zichtbaar wanneer er naar de nettowaarde per aandeel wordt gekeken. Deze daalde in 2018 met 12,4% en verdere dalingen van de onderliggende waarde kunnen het aandeel pijn doen.

Risico’s van winkelvastgoed beleggingen

Beleggen is niet zonder risico, zeker niet in de geplaagde markt voor winkelvastgoed. De markt staat onder druk door online verkopen. Winkels gingen altijd al vaak failliet, maar het tempo lijkt toegenomen en in sommige winkelcentra is het lastig nieuwe partijen te vinden. Herontwikkelen is vaak kostbaar en tijdrovend, terwijl er in de tussentijd niets wordt verdiend. Daarnaast is het ontwikkelen van vastgoed risicovol en heb je te maken met de plannen van de gemeente en mogelijke kostenoverschrijdingen.

Beleggers kunnen zich hier deels tegen indekken door vastgoed van hogere kwaliteit te kopen. Vastgoed waar de huren elk jaar kunnen worden verhoogd houdt de waarde beter vast dan winkelcentra waar winkels gelokt moeten worden en waar leegstand op de loer ligt. Vastned Retail richt zich juist op losse winkelpanden in stadscentra en probeert zo de risico’s te beperken. Dat dit lukt is is echter geen zekerheid, want leegstand in een groot pand dan de financiële prestaties al onder druk zetten. Winkelcentra van hoge kwaliteit kunnen ook in aanzien dalen en hogere huren maken de winkels wellicht onbetaalbaar voor sommige concepten.

Beleggen in supermarktvastgoed

Er wordt tegenwoordig regelmatig reclame gemaakt voor investeringen in supermarktvastgoed. Beleggers moeten hierbij goed opletten. Niet alleen is het opwaartse rendement vaak beperkt, de kosten kunnen ook nog eens hoog zijn. Daarnaast hebben supermarkten ook last van online concurrentie door gespecialiseerde webwinkels als Picnic. Ook de webwinkels van supermarkten kunnen in de toekomst de vraag naar supermarktvastgoed beperken. Het beleggen in fondsen voor supermarktvastgoed is bovendien ook nog vaak illiquide en ondoorzichtig, terwijl er met gegarandeerde rendementen wordt gezwaaid. Mijn advies luidt dan ook op te passen met illiquide fondsen die gouden bergen beloven.

Een vergelijking van vastgoedaandelen

Locatie, locatie, locatie wordt regelmatig gezegd in de vastgoedwereld. Locatie en de kwaliteit van het vastgoed zijn erg belangrijk voor het rendement van beleggers in winkelvastgoed op de langere termijn. Wanneer we echter naar vastgoedaandelen kijken moeten we ook kijken naar het management, de waardering en de balans. In dit artikel vergelijken we de aandelen van Unibail-Rodamco-Westfield met Eurocommercial Properties, Vastned Retail, Klépierre en Wereldhave. In deze tabel vat ik de cijfers samen en kom tot een ranking van de beste winkelvastgoed aandelen.

Conclusie winkelvastgoed

Nu winkelvastgoed onder druk staat, zijn alle aandelen in de sector afgestraft. Beleggen in winkelvastgoed is daardoor niet populair meer. Sommige aandelen zoals Wereldhave hebben het operationeel lastig en het bedrijf zag zich genoodzaakt om het dividend te verlagen. Er zijn duidelijk problemen in de sector, daarom gaat de voorkeur uit naar aandelen waarvan het management ervaring heeft met het herontwikkelen van vastgoed en een bedrijf met goede locaties plus een sterke balans. Het Franse Klépierre scoort goed op al deze fronten, is redelijk gewaardeerd en koopt naast het dividend ook nog aandelen in. Daardoor staat Klépierre bovenaan bij de winkelvastgoed aandelen.