|
Artikel laten voorlezen
|
Geschatte leestijd: 9 minutes
In het verleden schreef Wubbe Bos al bij LYNX over de beste vastgoedfondsen op de beurs. Vandaag ga ik iets dieper in op het steeds populairder worden begrip REITs.
REITs bieden beleggers een unieke beleggingsmogelijkheid met verschillende voordelen ten opzichte van klassieke vastgoedbeleggingen.
Wat zijn REITs?
REIT staat voor Real Estate Investment Trust. REITs zijn fondsen die hun inkomsten ontlenen aan vastgoedbeleggingen. Deze investeringen kunnen worden gedaan in de vorm van een directe belegging in vastgoed. Deze fondsen kunnen echter ook investeren in vastgoed door leningen te verstrekken of bestaande leningen over te nemen. REITs zijn beursgenoteerd en worden verhandeld als aandelen. REITs bieden beleggers op deze manier een unieke beleggingsmogelijkheid met verschillende voordelen ten opzichte van klassieke vastgoedbeleggingen. Daarover later meer. Meestal focussen REITs zich op een bepaalde sector. Zo heb je REITs die in winkelcentra investeren en andere zetten meer in op seniorenwoningen.
Verschillende manieren om te beleggen in vastgoed
Beleggen in vastgoed is een van de oudste methoden ter wereld om rendement te behalen op uw vermogen. Veel beleggers willen graag investeren in stenen, maar weten vaak niet waar ze moeten beginnen of welke mogelijkheden zij hebben. Ik bespreek ze hieronder.
- Voor de meeste van ons niet interessant, maar mocht u genoeg vermogen hebben, dan kunt u vastgoed kopen en het verhuren.
- U kunt beleggen in beleggingsfondsen. Een beleggingsfonds maakt een selectie van vastgoedbedrijven, u betaalt hier echter ‘hoge’ kosten voor.
- U kunt beleggen in een vastgoed ETF. De Think Global Real Estate UCITS ETF volgt bijvoorbeeld de Global Property Research Global 100 Index. Deze index bestaat uit de grootste en meest liquide beursgenoteerde vastgoedbedrijven ter wereld. De ETF belegt in de onderliggende effecten die zijn opgenomen in de index en houdt deze fysiek aan. Zo een ETF is meestal stukken goedkoper dan een beleggingsfonds.
U kunt ook beleggen in REITs. Maar waarin verschilt een REIT ten opzichte van bovengenoemde?
Een REIT wordt veelal verhandeld als een aandeel waardoor u dus gemakkelijk in en uit kunt stappen. Er zijn ook REITs in de vorm van een beleggingsfondsen of privé (niet beursgenoteerde) REITs. Een REIT moet ten alle tijden minstens 90% van de winsten uitkeren in de vorm van dividend aan de aandeelhouders. Op deze manier is een REIT ook vrijgesteld van vennootschapsbelasting.
Waarom vormen REITs een interessante belegging?
Spreiding: ten eerste brengt u met een belegging in REITs spreiding aan in je portefeuille. Indien dit u doel is, let er dan wel op dat u een REIT kiest die een internationaal gespreide vastgoedportefeuille beheert. Door deze spreiding verlaagt u de volatiliteit van uw portefeuille.
De keuze van een REIT is wel erg belangrijk. Beursgenoteerd vastgoed blijkt gemiddeld namelijk een correlatie van 0,8 te hebben met aandelen uit ontwikkelde markten én uit opkomende markten. De correlatie tussen REITs en aandelen verschillen enorm. Voorbeelden van REITs met een lage correlatie zijn bijvoorbeeld zorgvastgoed en datacenters. Deze REITs blijken uit onderzoek slechts een correlatie van respectievelijk 0,57 en 0,31 te hebben. Dit soort vastgoed is namelijk veel minder conjunctuur gevoelig.
REITs die actief zijn in kantoorpanden of bijvoorbeeld winkelcentra hebben veelal een hogere correlatie, richting de 0,8. Als het slechter gaat met de economie komen dit soort panden doorgaans veel sneller leeg te staan. REITs die actief zijn in winkelcentra hebben het sowieso zwaar door de sterke toename van online winkelen.
Inflatiebescherming: in tijden van inflatie stijgen de huuropbrengsten, waardoor vastgoed een redelijke bescherming biedt tegen ‘geldontwaarding’. Ook zal de waarde van het vastgoed zelf toenemen in tijden van inflatie. Bovendien zijn centrale banken genoodzaakt de rente te verhogen om de inflatie onder de doelstelling van 2% te houden.
Hoog dividend: REITs zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Ze genieten van een speciale belastingstructuur waarin winsten niet direct worden belast. In ruil daarvoor moeten REITs minstens 90% van hun inkomsten uitkeren in de vorm van dividend aan hun aandeelhouders. Dit verklaart het hoge dividend dat de meeste REITs bieden. Een dividendrendement van 5% of zelfs meer dan 10% is niet ongewoon. Het rendement is dus stukken hoger dan het gemiddelde dividendrendement van de S&P 500, dat momenteel slechts 2% bedraagt.
Risico’s
Natuurlijk zijn er enkele risico’s verbonden aan het beleggen in REITs.
Koersrisico: net als bij gewone aandelen heeft u te maken met het koersrisico. De koers van een REIT kan dalen.
Renterisico: als de rente stijgt zal het rendement op de REITs ook moeten toenemen waardoor de aandelenprijzen kunnen dalen. Stijgende rentes volgen echter meestal na economische groei. Die groei heeft vaak ook een positief effect op de resultaten van REITs. Uit onderzoek is gebleken dat REITs het rendement van de S&P 500 verslaan in periodes van stijgende rentes.
Waarderisico: net als bij andere vastgoedinvesteringen, kunnen REITs tevens worden geraakt als de waarde van de objecten die ze bezitten daalt.
Beleggen in vastgoed: twee interessante REITs
Ventas Incorporation (VTR):
Ventas Incorporation is een Amerikaanse REIT met een relatief hoog dividend en een sterk groeipotentieel. Het fonds bezit voornamelijk vastgoed in de zorgsector. Ventas bezit een sterke portfolio van meer dan 1.200 woningen, waaronder huisvesting voor senioren (53% van het netto-omzet), medische kantoren (20%), speciale ziekenhuizen (7%), life science (6%) en ziekenhuizen voor acute zorg (5%). Met een vergrijzende bevolking zal de vraag naar gezondheidszorg en seniorenwoningen ook de komende periode hoog blijven. Ventas heeft tevens een sterk groeipotentieel in de Verenigde Staten, omdat momenteel minder dan 15% van de medische activa in de VS eigendom zijn van medische REITs. Ventas heeft dus voldoende mogelijkheden om meer activa te bemachtigen en zo hun marktaandeel te vergroten.
Mooie winsten, aantrekkelijk dividend
De vastgoedonderneming heeft over de afgelopen 12 maanden een solide nettowinst van $ 530 miljoen geboekt en de vooruitzichten zien er goed uit. De belangrijkste reden hiervoor is dat de uitgaven van de gezondheidszorg in de VS naar verwachting jaarlijks met 5,8% zal groeien tot 2024. Ventas heeft sinds de beursnotering in 1999 ononderbroken dividenden betaald van ongeveer 5% tot 8% per jaar. Naar mijn mening toont dit de sterke stabiliteit en continuïteit van de onderneming.
In 2019 verwacht Ventas $ 3,95 dividend per aandeel te gaan betalen. Met de huidige aandelenkoers van $60 betekent dat dus een dividend percentage van 6,5%. Het hoge dividend en de specialisatie in onroerend goed in de gezondheidszorg maakt Ventas een interessante belegging. Zeker nu aandelenmarkten het moeilijk hebben en de inflatie in de VS zich boven de 2% bevindt. Zoals hierboven gezegd bleek uit onderzoek dat REITs die actief zijn in de zorg een maximale correlatie van 0,57 hebben met aandelen. Ventas is dus wellicht ook een goede hedge tegen dalende beurskoersen.
Technische analyse Ventas:
Ventas beweegt al jaren in een ruime bandbreedte tussen circa $ 47 en $ 76. Een stijging richting de bovenkant van deze horizontale bandbreedte ligt voor de hand. Samen met een mooi dividend is dit een interessante combinatie.
Physicians Realty Trust (DOC):
Een andere interessante REIT is het Amerikaanse Physicians Realty Trust. Het betreft een relatief jonge REIT dat zijn beursdebuut maakte in 2013, maar nu al $ 4 miljard aan bruto-investeringen in onroerend goed heeft. Physicians Realty Trust richt zich heel specifiek op medische kantoren. Ze hebben 265 objecten in hun portefeuille waarvan 93% medische kantoorpanden zijn. Het merendeel van de panden van de onderneming worden verhuurd aan zorginstellingen op een triple-net-basis. Zo’n huurovereenkomst waarbij de huurder verantwoordelijk is voor de lopende kosten van het onroerend goed is gunstig voor de verhuurder. Die kosten omvatten onroerendgoedbelasting, bouwverzekeringen en onderhoud, naast het betalen van de huur en nutsvoorzieningen.
Herinvesteringen en aantrekkelijk dividend
De huidige strategie van Physicians Realty Trust omvat het strategisch afstoten van onbelangrijke activa en het herinvesteren van dat kapitaal op een manier die de aandeelhouderswaarde maximaliseert. Hoewel ze voornamelijk zijn toegespitst op zorgkantoren, is hun portefeuille goed gediversifieerd, zowel geografisch als qua huurdersconcentratie. Eerder deze maand is er al $ 0,23 uitbetaald aan dividend. In 2019 staan nog 3 dividendbetalingen van $ 0,23 op de planning. Tegen de huidige aandelenprijs van $ 16,40 bedraagt het dividendrendement dan een mooie 5,6%. In 2020 loopt dit naar alle waarschijnlijkheid op tot vijf betalingen van $ 0,23 wat het dividendpercentage doet stijgen.
Met Trump aan de macht heeft de gezondheidszorg wel een hoge mate van regelgevingsrisico. Met de onzekere toekomst van het Amerikaanse zorgstelsel, is het mogelijk dat nieuwe voorschriften van invloed kunnen zijn op bepaalde soorten zorgvastgoed.
Technische analyse Physicians Realty Trust:
Het aandeel heeft sinds de beursnotering eind 2013 een mooie stijging laten zien. Sinds de top in 2016 is het aandeel hard weggezakt maar werd er wederom een bodem gevormd ronde $ 14. De dubbele bodem is redelijk positief te noemen en fundamenteel lijkt het ook goed te zitten. Rond de $ 18 ligt een eerste weerstand. Mocht de koers hierboven breken is er veel potentieel voor een stijging richting de toppen rond $ 22.
Beleggen in vastgoed via LYNX
LYNX geeft u de mogelijkheid om zelf in aandelen van bijna ieder beursgenoteerd bedrijf ter wereld te beleggen. U heeft toegang tot ruim 100 beurzen in 30 landen. Bekijk het aanbod:
REITs zijn Real Estate Investment Trusts die beleggers de mogelijkheid bieden om indirect in vastgoed te beleggen. Ze werken door te investeren in vastgoedprojecten en het genereren van inkomsten uit huurinkomsten en vastgoedverkopen.
Beleggen in REITs biedt voordelen zoals een stabiele inkomstenstroom, portfolio-diversificatie, verminderd risico van fysiek vastgoedbezit, profiteren van vastgoedmarktgroei en liquiditeit.
Overwegingen zijn het begrijpen van verschillende soorten REITs en hun risico’s, economische omstandigheden en prestaties, het bepalen van het juiste moment om te kopen en te verkopen, en beheerkosten en belastingimplicaties.
Het is belangrijk om te onthouden dat de prestaties van REITs kunnen variëren en niet altijd positief zijn.
--- ---
--- (---%)Displaying the --- grafiek
Displaying today's chart
